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Aus der Rechtsprechung
Erwerber treten als Mitverpächter in das Pachtverhältnis ein
OLG-Rostock, Urteil vom 21.08.2000, 3 U 59/99 – LG Rostock, rechtskräftig
Pressemitteilung vom 13.09.2001


Leitsatz:

Werden mehrere Gebäude zu einem einheitlichen Pachtzins verpachtet, und veräußert der Verpächter während der Vertragszeit einen Teil der Gebäude an verschiedene Erwerber, so treten diese als Mitverpächter in das einheitliche Pachtverhältnis ein. Den Pachtvertrag kann der Verpächter nur gemeinsam mit den Erwerbern kündigen.

Sachverhalt:

Die Klägerin, eine LPG i.L., verpachtete am 16. 3. 1992 ihren Wohnungsbestand, zahlreiche Gebäude, an die Beklagte auf die Dauer von zehn Jahren. Für sämtliche Objekte vereinbarten die Vertragsparteien einen einheitlichen Pachtzins. Die Beklagte führte die Vermietung an die Endnutzer weiter. Während der Pacht veräußerte die Klägerin einen großen Teil der verpachteten Gebäude. Am 15. 4. 1998 kündigte die Klägerin den Pachtvertrag. Die Parteien streiten um die Wirksamkeit der Kündigung.

Aus den Gründen:

Der Pachtvertrag zwischen den Parteien ist nicht durch die fristlose Kündigung vom 15. 4. 1998, die der Beklagten am 17. 4. 1998 zuging, zu diesem Datum beendet worden. Es bedarf keiner Entscheidung, ob der Liquidator der Klägerin allein oder nur zusammen mit dem anderen Liquidator vertretungsberechtigt war. Denn die Klägerin war bei Ausspruch der Kündigung am 15. 4. 1998 nicht mehr allein, sondern nur zusammen mit den Erwerbern einzelner verpachteter Gebäude zur Kündigung berechtigt.

1. Gemäß §§ 571, 581 Abs. 2 BGB tritt bei Veräußerung des Pachtobjektes der Erwerber an die Stelle des Verpächters, sofern der Verpächter Eigentümer war. Diese Bestimmungen sind auch für das selbstständige Gebäudeeigentum einschlägig.

Wird ein vermietetes Grundstück geteilt und werden die Teile an verschiedene Erwerber veräußert, so tritt keine Teilung des Mietvertrages in mehrere auf die einzelne Grundstücke bezogene Mietverhältnisse ein. Vielmehr werden die einzelnen Erwerber Mitgläubiger gem. § 432 BGB. Dieselbe Rechtsfolge tritt bei einem einheitlichen Mietverhältnis über eine Wohnung mit Garage und anderen Nebenräumen ein, wenn der Eigentümer, der zugleich Vermieter ist, einen Teil des Mietobjektes abtrennt und veräußert. (...)

2. Da die verschiedenen Gebäude damit Gegenstand eines einheitlichen Pachtvertrages sind, sind die Erwerber einzelner Gebäude gem. §§ 571, 581 Abs. 2 BGB i.V.m. § 432 BGB als Mitgläubiger in den Pachtvertrag eingetreten. Die Wirkungen des § 571 BGB treten ab Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch ein.

Die Mitgläubigerschaft bewirkt, dass die Gestaltungsrechte aus dem Pachtvertrag nur von der Klägerin zusammen mit den Erwerbern oder mit deren Zustimmung ausgeübt werden können. Diesen Anforderungen wird die vorliegende Kündigung nicht gerecht, da allein die Klägerin sie ausgesprochen hat.

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