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Preiswert Wohnen im Baudenkmal
Pressemitteilung vom 20.09.2007


Seit Eigenheimzulage und degressive Abschreibung weggefallen sind, kann man faßt nur noch mit denkmalgeschützten Objekten Steuern sparen.

Beim herkömmlichen Hauskauf oder Neubau können Vermieter nur noch zwei Prozent für Abnutzung (AfA) pro Jahr absetzen. Wird die Immobilie selbst bewohnt, fällt die Förderung des Fiskus sogar vollständig aus. Bei Baudenkmälern hingegen gibt es hingegen weiterhin ein hohes Abschreibungspotenzial, sowohl im Falle von Vermietung als auch bei Eigennutzung. Für diese Förderung lässt der Staat jährlich rund 120 Mio. Euro springen, so eine Rechnung des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW).

Die Auswahl an denkmalgeschützten Gebäuden ist groß. Laut BFW machen die rund 880.000 vorhandenen Denkmäler 5,1 Prozent aller Bauten in Deutschland aus. Der Kauf eines solchen Hauses kann für Familien sehr lukrativ sein, die selbst darin wohnen wollen. Denn die Baukosten für selbst genutzte Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser sind begünstigt. Handelt es sich hierbei um ein anerkanntes Baudenkmal, dürfen zehn Jahre lang jeweils neun Prozent der Aufwendungen als Sonderausgaben abgezogen werden. Somit beteiligt sich der Fiskus mit insgesamt 90 Prozent an den Kosten. Darüber hinaus sind auch die laufenden Erhaltungsaufwendungen absetzbar.

Steuerlich begünstigt sind nur die Kosten für die Denkmalmaßnahmen. Sofern der Bauherr aber öffentliche Zuschüsse etwa vom Land oder der Denkmalstiftung erhält, muss die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs entsprechend gekürzt werden (Az.: X R 13/06).

Vorteil für Käufer
Fall: Ein Ehepaar mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen von 140.000 Euro zieht in ein frisch saniertes Eigenheim. Der Kaufpreis von 500.000 Euro entfällt zu 80 Prozent auf Denkmalmaßnahmen, die zu 90 Prozent abgesetzt werden dürfen, und zwar über zehn Jahre hinweg zu neun Prozent jährlich. Der Fiskus trägt in diesem Fall mit 171.640 Euro rund ein Drittel der gesamten Gebäudekosten.

Die Steuervergünstigungen kommen nach einem rechtskräftigen Urteil des Finanzgerichts Niedersachsen auch dann in Betracht, wenn ein denkmalgeschütztes Nebenhaus nur für Hobbyzwecke genutzt wird (Az.: 11 K 11.002/03), sogar wenn es zur Aufbewahrung von Gartenmöbeln, Reitutensilien oder Kleintieren dient. Sogar der Schwimm- oder Saunabereich innerhalb eines denkmalgeschützten Gebäudes ist steuerlich begünstigt.

Oft werden solche Denkmalgebäude von Bauträgern angeboten, die das Objekt nach dem Kauf erst renovieren und dann den neuen Eigentümern im fertigen Zustand übergeben. Auch bei dieser üblichen Vorgehensweise gibt es den Sonderausgabenabzug.

Beachten sollten Interessenten an denkmalgeschützten Gebäuden allerdings, dass die einzelnen Baumaßnahmen mit der zuständigen Behörde abgestimmt werden müssen. Denn erst wenn diese eine Bescheinigung über die begünstigten Aufwendungen ausstellt, können diese beim Finanzamt geltend gemacht werden. Diese Hürden bestehen für Sanierer in Eigenregie, bei Profianbietern ist die Abstimmung im Paket enthalten.

Grundsätzlich erhält der Käufer nach Abschluss der Sanierungsarbeiten ein Objekt, bei dem außer der Außenhülle von den Elektrokabeln über die Sanitäranlagen bis zu den Trennwänden alles nagelneu ist. "Preise um die 2500 Euro pro Quadratmeter für ein denkmalgeschütztes Gebäude mit besonderem Flair und in bevorzugter Lage werden auch bei Neubauten verlangt, die jedoch keinen Steuervorteil haben", sagt Annutsch. Da der Kaufpreis des Grund und Bodens nicht absetzbar ist, setzt Vivacon aus Liquiditätsgründen auf Erbpacht - die neuen Eigentümer bezahlen für das Grundstück also nur Monatsraten.



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