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Die Erbengemeinschaft und wie sie aufgelöst werden kann
Pressemitteilung vom 13.07.2000

Wer durch eine Erbschaft in eine Erbengemeinschaft geraten ist, wird meist ein Lied davon singen können, wie schwer es ist, die Erbengemeinschaft aufzuheben. Die Teilung von Hausrat und Sparkonten ist meist weniger problematisch; schwierig wird es aber, wenn zum Nachlass ein Grundstück gehört. Viele Erbengemeinschaften haben sich furchtbar zerstritten über die Frage der Auflösung der Erbengemeinschaft. Es ist nicht zwingend erforderlich, eine Erbengemeinschaft aufzulösen. Wenn sich die Miterben einig sind, in welcher Form das Grundstück verwaltet und genutzt werden soll, entsteht für keinen der Beteiligten ein Schaden, wenn die Erbengemeinschaft in dieser Form weiter bestehen bleibt. Haben beispielsweise drei Kinder zu je 1/3 Ackerland geerbt oder ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück, so können sich beispielsweise die drei Erben darüber einig sein, dass die Pacht- bzw. die Mieteinnahmen anschließend anteilig geteilt werden. Solange sich alle Beteiligten darüber einig sind, besteht kein Handlungsbedarf und man kann die Erbengemeinschaft getrost so belassen. Sobald aber Probleme auftreten, ist es ratsam, die Erbengemeinschaft aufzulösen. Dies kann ein ernstes Problem werden, denn auch über die Art und Weise der Auflösung der Erbengemeinschaft müssen sich die Beteiligten einig werden. Es gibt im Wesentlichen drei Wege, wie eine Erbengemeinschaft an einem Grundstück aufgelöst werden kann:

1. Übernahme und Auszahlung durch einen Miterben
Wenn sich die Erben darauf verständigen können, ist es häufig ein sinnvoller Weg, dass einer der Miterben das Grundstück übernimmt und die beiden anderen Miterben auszahlt. Hier müssten sich also die Mitglieder der Erbengemeinschaft grundsätzlich darüber einig werden, dass ein Mitglied der Erbengemeinschaft dieses Grundstück auch tatsächlich bekommen soll. Wenn also zwei Miterben sich streiten, weil jeder das Grundstück haben möchte oder ein Miterbe das Grundstück auf gar keinen Fall dem anderen Miterben zukommen lassen will, so ist dieser Weg nicht möglich. Ein Miterbe kann nicht den anderen Miterben dazu zwingen, dass dieser ihm seinen Anteil überlässt und sich mit einer Auszahlung zufrieden gibt.

Sind sich die Miterben aber grundsätzlich darüber einig, dass einer der Miterben das Grundstück übernimmt, so kann man sich danach noch weiterstreiten, zu welchem Wert die Auszahlung vorgenommen wird. Grundsätzlich ist bei Erbengemeinschaften immer der Wert zum Stichtag der Aufhebung der Erbengemeinschaft maßgeblich. Das bedeutet, dass dem Wert, den das Grundstück zum Zeitpunkt des Erbfalles hatte, keinerlei Bedeutung beigemessen wird. Lag der Erbfall also beispielsweise 1980, so war das Grundstück vergleichsweise sehr wenig wert; wurde die Erbengemeinschaft in der Zwischenzeit nicht aufgelöst und besteht auch heute noch fort, so ist zum heutigen Wert zu teilen.

Können sich die Miterben nicht auf einen Preis verständigen, so ist es ratsam, einen Schätzer beizuziehen. Nach Möglichkeit sollten sich die Mitglieder der Erbengemeinschaft auch gemeinsam auf einen Schätzer verständigen, bei dem sich alle Beteiligten darüber einig sind, dass hinterher dieses Gutachten auch anerkannt wird. Damit kann man viele Streitpunkte aus dem Weg räumen. Abzuziehen von diesem Wert sind selbstverständlich noch offene Hypotheken oder sonstige Grundstücksbelastungen. Zu verrechnen wäre ggf. auch noch, ob einer der Miterben bis zur Auflösung der Erbengemeinschaft bereits höhere Kosten für das Grundstück getragen hat als die anderen Mitglieder. Da ein Grundstück recht wertintensiv und Auszahlungsbeträge sehr hoch sein können, kann dies den übernehmenden Miterben vor finanzielle Probleme stellen, die Auszahlungssumme für die weichenden Miterben aufzubringen. Sind sich alle Miterben jedoch darüber einig, so kann auch zwischen den Mitgliedern der Erbengemeinschaft eine Ratenzahlung, über einige Jahre verteilt, erreicht werden. Auch dabei müssten sich wieder alle Mitglieder der Erbengemeinschaft einig sein.

2. Gemeinsamer Verkauf an einen Dritten
Es gibt Erbengemeinschaften, bei denen es nicht möglich ist, den erstgenannten Weg zu beschreiten. Dies kann z.B. daran liegen, dass keiner der Miterben ein Interesse daran hat, das Grundstück zu übernehmen, oder aber dass keiner der Miterben finanziell dazu in der Lage ist, die anderen Miterben auszuzahlen. Ist also der erste Weg nicht möglich, so muss man über den zweiten Weg nachdenken, ob das Grundstück eventuell gemeinsam von allen Erben an einen Dritten verkauft werden kann. Auch dieser Weg funktioniert nur, wenn alle Miterben sich darüber einig sind, dass grundsätzlich an einen Dritten verkauft werden soll. Die Erbengemeinschaft kann kein Grundstück gegen den Willen eines Miterben verkaufen. Bei diesem zweiten Weg sind sich alle Miterben meist darüber einig, dass das Grundstück zum höchstmöglichen Preis verkauft werden soll. Es ist also ratsam, dass man sich zunächst darüber informiert, was gegenwärtig für vergleichbare Grundstücke geboten wird und wie hoch der Bodenpreis ist.

3. Der Notausstieg: Teilzahlungsversteigerung
Leider gibt es Erbengemeinschaften, die derartig uneinig und zerstritten sind, dass die ersten beiden Wege nicht möglich sind. Dies kann vielleicht daran liegen, dass einer der Miterben utopische Preisvorstellungen hat, was zu erzielen ist, oder dass möglicherweise einer der Miterben jegliche Form der Mitwirkung ablehnt und weder eine Auszahlung noch einen Verkauf wünscht. Jeder Mensch ist berechtigt, einen Antrag auf Teilungsversteigerung zu stellen. Dieser Antrag ist möglich, auch wenn er einen nur denkbar kleinen Anteil an der Erbengemeinschaft hat. Wichtig ist hier nur die Tatsache, dass er Miterbe ist. Dieses Grundstück wird dann gerichtlich meistbietend verkauft, ähnlich wie bei einer Zwangsversteigerung wegen Überschuldung. Ein Miterbe kann jederzeit bei Gericht einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Das Gericht wird dann sofort veranlassen, dass im Grundbuch eingetragen wird, dass für das entsprechende Grundstück Teilungsversteigerung beantragt wurde. Um den Verkehrswert des Grundstücks festzustellen, wird vom Gericht eine Schätzung durch einen gerichtlich zugelassenen Sachverständigen veranlasst, wofür der Antragsteller aber kostenvorschusspflichtig ist. Das bedeutet, dass der antragstellende Miterbe zunächst die Kosten für das gesamte Verfahren vorstrecken muss und diese Kosten am Ende bei der Verteilung des Versteigerungserlöses berücksichtigt und verrechnet werden. Die Teilungsversteigerung ist deshalb ein „Notausstieg“ aus der Erbengemeinschaft, weil sie in ihrem Verfahrensablauf und in der Höhe des zu erzielenden Versteigerungserlöses äußerst unberechenbar ist.

Ist das Grundstück sehr gefragt und in einer günstigen Lage, so ist es durchaus möglich, dass im Versteigerungstermin eine Reihe von Bietern erscheint, die hohe Gebote für das Grundstück abgeben. Es ist in solchen Fällen durchaus auch möglich, dass für das Grundstück ein Erlös erzielt wird, der weit über dem amtlich festgestellten Verkehrswert liegt. Häufiger ist aber der Fall, dass wenige Interessenten für das Grundstück da sind. In einem solchen Falle kann das Grundstück auch für den halben Verkehrswert gerichtlich verkauft werden. Dabei würden sämtliche Miterben einbüßen, denn es wird ein wesentlich geringerer Erlös erzielt, als wenn man das Grundstück freihändig an einen Dritten verkauft hätte. Bei der Teilungsversteigerung kann jeder, der sich für das Grundstück interessiert, als Bieter auftreten und ein Zahlungsgebot dafür abgeben. Das bedeutet, dass jeder der Miterben sich mit in den Versteigerungssaal setzen kann und für Gebote die Hand heben darf. Aber auch jeder Fremde, der Interesse am Grundstück hat, kann hier mitbieten. Insofern ist dieser Verfahrensablauf äußerst unberechenbar, weil nicht vorher abzusehen ist, wer das Grundstück dann tatsächlich ersteigern wird. Derjenigen von den Miterben, der in dem Grundstück wohnt, wird, wenn es sich um ein Einfamilienhaus handelt, mit viel größeren Sorgen und Ängsten in eine solche Versteigerung gehen müssen. Einerseits kann für ihn die Teilungsversteigerung bedeuten, dass er selbst dieses Grundstück, in dem er wohnt, preiswert ersteigern kann, andererseits hat er aber auch das Risiko, dass ein Fremder ihn überbietet und dieser dann das Grundstück bekommt. Das bedeutet für den im Grundstück wohnenden Miterben, dass er dann später ausziehen muss. Als Trost bleibt ihm dann nur, dass das Grundstück wenigstens einen ordentlichen Erlös erzielt hat, wenn er selbst überboten wurde, und dass damit sein Anteil am Versteigerungserlös auch entsprechend hoch ist. Dies kann das Startkapital sein, um an anderer Stelle günstig ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung zu erwerben. Insofern ist die Teilungsversteigerung zwar nicht unbedingt der günstigste Weg zur Auflösung einer Erbengemeinschaft, kann aber durchaus Chance sein, selbst das Grundstück preiswert zu ersteigern oder eventuell doch einen hohen Erlös zu erzielen. Die Erbengemeinschaft muss man sich wie ein Ruderboot auf hoher See vorstellen, Aussteigen ist hier nicht so einfach. Rudern alle in dieselbe Richtung, wird man bald zum Ziel gelangen, rudern die Miterben jedoch in verschiedene Richtungen, so bleibt nur der Notausstieg über die Teilungsversteigerung.

Von Rechtsanwältin Dr. Constanze Trilsch-Eckhardt, Vizepräsidentin des Deutschen Forums für Erbrecht. Unsere Autorin ist Rechtsanwältin in der Kanzlei Eckardt, Melchior, Trilsch & Krüger in 01097 Dresden, Erna-Berger-Straße 5, Tel.: (03 51) 82 99 50.



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