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Land privaten Bauern verpachten!
Zur Kündigung von Landpachtverträgen
Pressemitteilung vom 20.04.1999

Derzeit bemühen sich viele LPG-Nachfolgegesellschaften bereits jetzt um die Verlängerung von in der Regel auf 12 Jahre abgeschlossenen Landpachtverträgen, die erst 2001/04 auslaufen. Es muß daher Gründe geben, warum die juristischen Personen schon so frühzeitig eine Verlängerung dieser schuldrechtlichen Vereinbarungen anstreben. Es liegt auf der Hand, daß jeder Pächter, egal ob Wiedereinrichter oder LPG-Nachfolger, bemüht sein wird, die bestehende Flächennutzung längerfristig vertraglich zu sichern, damit sein Unternehmen, auf eine nachhaltige Bewirtschaftung ausgerichtet und mit Kreditverpflichtungen belastet, auf eine weitere 12 bzw. 18 Jahre Sicherheit erhält. Allerdings haben es die Grundeigentümer weitgehend in der Hand, und insofern bestimmen sie mit ihrer Entscheidung über die weitere Entwicklung der Agrarstruktur in Ostdeutschland, ob sie ihre Flächen wie bisher an die großen agrarindustriellen Vereinigungen verpachten, oder an flächenarme bäuerliche Familienbetriebe in ihrer Nachbarschaft. Die vermeintlichen oder tatsächlichen Abhängigkeiten der Grundeigentümer von den LPG-Nachfolgegesellschaften sind vielfältig. Wer in den Genossenschaften und Agrargesellschaften für sich oder seine Kinder noch über einen „sicheren“ Arbeitsplatz verfügt und meint gut abgefunden worden zu sein, wird dazu neigen, keinen Entlassungsgrund zu provozieren. Wer aber mit geringen Abfindungen benachteiligt wurde, wer durch unverbrauchte Rückstellungen oder Rücklagen, die dem Eigenkapital entzogen wurden, benachteiligt wurde, wer die Auswirkungen der Zwangskollektivierung und Enteignung nicht hinnehmen will, wird auch nicht bereit sein, seinen früheren Bedrückern auch noch die Existenzgrundlagen für weitere Pachtzeiten sichern zu helfen.

Nach dem die staatliche Agrarverwaltung und die BVVG die „Bodenreform“-Flächen weitgehend den LPG-Nachfolgern überlassen haben, befindet sich der Schlüssel für die Stärkung der bäuerlichen Landwirtschaft weitgehend in den Händen der landwirtschaftlichen Grundeigentümer und Verpächter. Es wurde bekannt, daß einige Pächter ihre Verpächter unter Druck setzen und andere Rechtsbeziehungen vom Abschluß neuer Pachtverträge abhängig machen. So ist es beispielsweise unzulässig, die Auszahlung von Vermögensansprüchen an die Verlängerung des Pachtvertrages zu knüpfen. Ebenso ist es ist unzulässig, die Anpassung des Pachtzinses von der Verlängerung des Pachtvertrages auf weitere 6 oder 12 Jahre abhängig zu machen. Verweigert der Pächter die Anpassung des ortsüblichen Pachtzinses oder macht er diese abhängig von der Verlängerung der Pachtzeit, so liegt hierin bereits eine Vertragsverletzung und damit ein Kündigungsgrund, wenn die Pachtpreisanpassung im Vertrag vorgesehen ist. Eine Kündigung des Pachtvertrages ist nur mit Einschreiben/Rückschein rechtswirksam. Ansonsten bedarf die Kündigung keiner besonderen Form. Sie muß Absender und Adressat, Kündigungsgrund und das Ende der Pachtzeit beinhalten. Sie ist zu unterschreiben. Ansonsten ist auf den tatsächlichen Inhalt des Pachtvertrages abzustellen.

Fristlose Kündigungen sind nur in besonderen Fällen möglich und erfolgreich. Bei Pachtverträgen auf unbestimmte Zeit, ist der frühestmögliche Kündigungstermin das Ende des nächsten Pachtjahres. Das Pachtjahr endet am 30.09. bzw. im Bestreitensfall spätestens mit dem Kalenderjahr. Jedenfalls sollte bei Unklarheiten anwaltliche Hilfe in Anspruch genommen werden.

Bei dieser Gelegenheit soll auf ein Urteil des Oberlandesgerichts Dresden (OLG) vom 21.04.1998 (Akz. LwU 2845/97; Xy 35/96 AG Chemnitz) in einer Pachtvertragskündigung verwiesen werden.

Tatbestand
Der Kläger begehrte mit seiner Klage die Räumung und Herausgabe landwirtschaftlich genutzter Flächen durch die Agrargenossenschaft eG L.-O. in Sachsen. Am 28.08.1992 schloß der Vater des Klägers mit der Beklagten einen schriftlichen Pachtvertrag über eine Fläche von 28,22 Hektar. Eigentümer der Flächen waren die Eltern des Klägers in ehelicher Vermögensgemeinschaft. § 2 dieses Pachtvertrages sah eine Gesamtpachtdauer von 12 Jahren vor. Der § 11 des Pachtvertrages enthielt als sonstige Vereinbarung folgende Kündigungsmöglichkeit:

„Eine Kündigung der Pachtsache seitens des Verpächters zum Zwecke der Neubildung eines Familienbetriebes ist auf der Grundlage des (Landwirtschafts)Anpassungsgesetzes und den dort festgelegten Fristen möglich.“

1996 kündigte der Kläger, der inzwischen den Hof von seinen Eltern übertragen bekommen hatte, den 12-jährigen Pachtvertrag und erhob Räumungsklage vor dem Landwirtschaftsgericht Chemnitz. Hier unterlag der Antragsteller. Er ging zum OLG Dresden und gewann. Die Agrargenossenschaft mußte die Flächen herausgeben (nachdem auch der Bundesgerichtshof die Revision gegen das Urteil zurückgewiesen hatte) und die Kosten größtenteils tragen. Das OLG hatte entschieden, daß die Vertragsklausel zu einer vorzeitigen Kündigung führen kann, wenn der Kläger glaubhaft macht, daß ein bäuerlicher Familienbetrieb eingerichtet werden soll. Hätte es diese Klausel allerdings nicht gegeben, so wäre die Kündigung ins Leere gegangen. Der Kläger versuchte nämlich noch einen anderen Umstand zusätzlich in das Verfahren zu bringen, um seine Erfolgschancen zu erhöhen. Er stützte sich darauf, daß die Mutter, als Miteigentümerin, den Pachtvertrag nicht mit unterschrieben hätte. Das OLG stellte aber klar, daß im vorliegenden Fall davon auszugehen sei, daß die Ehefrau den Abschluß des Pachtvertrages gebilligt habe. Ihre Zustimmung bedurfte keiner ausdrücklichen Erklärung. Sie konnte auch durch schlüssiges Verhalten geschehen. Der Miteigentümer, der nicht Verpächter ist, muß sogar unter Umständen ein bloßes Schweigen als Zustimmung gegen sich gelten lassen. Die Pachtzinszahlung sei über einen Zeitraum von mehreren Jahren an die Eheleute erfolgt und auch ohne Widerspruch entgegengenommen worden.

Der VDL Sachsen erteilt seinen Mitgliedern auch in Pachtsachen gern kostenlose Beratung. Telefon: 037360/6344.

Dieter Tanneberger

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