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    Bundesverband
    Deutscher Landwirte e.V.
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    09526 Dittmansdorf
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Das Grundstücksverkehrsgesetz
von Dr. Rudolf Hessler, Hannover

Pressemitteilung vom 27.02.2003


in Auszügen

I. Einleitung
Die rechtsgeschäftliche Veräußerung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke bedarf in Deutschland seit 1918 einer staatlichen Genehmigung. Nach dem Zweiten Weltkrieg gab es in den einzelnen Besatzungszonen unterschiedliches Recht. In der Bundesrepublik wurde schließlich 1961 das Grundstücksverkehrsgesetz erlassen. Die volle Bezeichnung des Gesetzes lautet "Gesetz über Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur und zur Sicherung land- und forstwirtschaftlicher Betriebe". In seinem ersten Abschnitt enthält es Regelungen zur Genehmigung rechtsgeschäftlicher Veräußerungen und in seinem zweiten Regelungen über die gerichtliche Zuweisung eines Betriebes, der einer durch gesetzliche Erbfolge entstandenen Erbengemeinschaft gehört. Dieses Zuweisungsverfahren wurde bereits in dem Beitrag zum landwirtschaftlichen Erbrecht behandelt, so dass hier lediglich der erste Abschnitt dargestellt wird. Das Gesetz gilt gem. Art. 8 des Einigungsvertrages seit dem 3. 10. 1990 auch in den neuen Bundesländern. Das Grundstücksverkehrsgesetz darf nicht mit der dort geltenden Grundstücksverkehrsordnung (GVO) verwechselt werden. Diese hat die Sicherung von Rückerstattungsansprüchen nach dem Vermögensgesetz zum Ziel. Das Grundstücksverkehrsgesetz hat seit 1961 mehrere geringfügige Änderungen erfahren. Von größerer Bedeutung für die Auslegung und Anwendung des Gesetzes ist die höchstrichterliche Rechtsprechung, insbesondere des Bundesverfassungsgerichts, gewesen.

II. Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke und Betriebe
Landwirtschaft i. S. dieses Gesetzes ist gem. § 1 Abs. 2 die Bodenbewirtschaftung und die mit der Bodennutzung verbundene Tierhaltung, um pflanzliche oder tierische Erzeugnisse zu gewinnen, besonders der Ackerbau, die Wiesen- und Weidewirtschaft, der Erwerbsgartenbau, der Erwerbsobstbau und der Weinbau sowie die Fischerei in Binnengewässern. Grundstück i. S. dieses Gesetzes ist nach der Rechtsprechung das Grundstück im Rechtssinne (BGHZ 45 S. 145). -2-
Dabei kann es sich um einzelne Flurstücke oder um einen ganzen Betrieb handeln, sofern er mit seinen Hof- und Gebäudeflächen sowie allen seinen Flurstücken auf einem Grundbuchblatt eingetragen ist. Ein landwirtschaftliches Grundstück ist demgemäß auch die sog. Hofstelle eines landwirtschaftlichen Betriebes.

III. Genehmigungspflichtige Rechtsgeschäfte
Die rechtsgeschäftliche Veräußerung bedarf nach § 2 der Genehmigung, ebenso die Bestellung eines Nießbrauches und die Einräumung oder Veräußerung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück. Hingegen bedarf die Begründung von Gesamthandseigentum, z. B. durch Abschluss eines Ehevertrages über die eheliche Gütergemeinschaft, keiner Genehmigung, wohl aber eine spätere Auseinandersetzung unter den Eheleuten. Der Vertrag zur Einräumung eines dinglichen Vorkaufsrechts bedarf ebenfalls keiner Genehmigung, wohl aber der durch Ausübung des Vorkaufsrechts zustande gekommene Kaufvertrag. Eine Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft bedarf der Genehmigung. Die Veräußerung eines Erbteils an einen Miterben ist allerdings genehmigungsfrei, für die Veräußerung an eine andere Person ist hingegen die Genehmigung erforderlich, wenn der Nachlass im wesentlichen aus einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb besteht. Die Bestellung eines Erbbaurechts an einem landwirtschaftlichen Grundstück bedarf keiner Genehmigung; ebensowenig der Erwerb in einer Zwangsversteigerung.

Pflicht zur Erteilung der Genehmigung
Die Genehmigung ist gem. § 8 unter bestimmten Voraussetzungen zu erteilen. Aus den im Gesetz angeführten Voraussetzungen werden folgende als besonders bedeutsam herausgehoben: Gem. § 8 Nr. 2 ist die Genehmigung für die geschlossene Veräußerung eines Hofes oder die Hofübergabe im Wege der vorweggenommenen Erbfolge an einen nahen Angehörigen zu erteilen. Gleiches gilt gem. § 8 Nr. 1, wenn eine Gemeinde oder ein Gemeindeverband an der Veräußerung beteiligt ist und das Grundstück durch einen Bebauungsplan als Bauland ausgewiesen ist, oder wenn gem. § 8 Nr. 7 Buchst. c eine Gemeinde oder ein Gemeindeverband das Ersatzland zur alsbaldigen Verpachtung oder Veräußerung an einen bestimmten von ihr oder von ihm verdrängten Landwirt benötigt. Die weiteren Fälle sind dem Gesetz zu entnehmen.

VI. Versagung der Genehmigung
Die Genehmigung darf gem. § 9 nur versagt oder durch Auflagen oder Bedingungen eingeschränkt werden, wenn

a) die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet oder

b) durch die Veräußerung das Grundstück oder eine Mehrheit von Grundstücken, die räumlich oder wirtschaftlich zusammenhängen und dem Veräußerer gehören, unwirtschaftlich verkleinert oder aufgeteilt würde oder

c) der Gegenwert in einem groben Mißverhältnis zum Wert des Grundstücks steht.

Zu a) Eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens liegt i. d. R. dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.
Nach der Rechtsprechung sind Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur dem Agrarbericht zu entnehmen, den die Bundesregierung alljährlich nach § 5 LandwirtschaftsG zu erstatten hat.
Des weiteren sind die Maßnahmen dem gem. Art. 91a GG erlassenen Gesetz über die Gemeinschaftsaufgabe "Verbesserung der Agrarstruktur und des Küstenschutzes" zu entnehmen. Zu berücksichtigen ist ferner für die neuen Bundesländer das Landwirtschaftsanpassungsgesetz. Schließlich wirkt sich die Strukturpolitik der Europäischen Union mit allen ihren Marktordnungen und Fördermaßnahmen ganz erheblich auf die deutsche Agrarstruktur aus. Im übrigen unterliegt der unbestimmte Rechtsbegriff der ungesunden Bodenverteilung einem Wandel auch der gesellschaftlichen Anschauungen zur Landwirtschaft und zur Umwelt. Bis zur Wiedervereinigung war der bäuerliche Familienbetrieb das agrarstrukturelle Leitbild. Seit der Wiedervereinigung ist es der leistungs- und wettbewerbsfähige Betrieb, gleich welcher Rechtsform und Größe, der ordnungsgemäß und umweltverträglich bewirtschaftet wird (vgl. den Agrarbericht 1997 S. 79: Ziele und Maßnahmen). Die Wiedervereinigung hat zu einem Umdenken hinsichtlich der Größe landwirtschaftlicher Betriebe in Deutschland geführt. In dem Erwerb ist keine ungesunde Anhäufung und keine ungesunde Verteilung zu sehen, wenn der Erwerber ein Landwirt ist und die Flächen ordnungsgemäß bewirtschaften kann.
Ein Landwirt im Nebenerwerb wird einem Landwirt im Haupterwerb gleichgestellt, wenn durch den Erwerb seine Existenzgrundlage und der seiner Familie wesentlich verbessert wird, nicht aber der bloße Hobbylandwirt. Nebenerwerbslandwirt ist nur, wer zwar nachhaltige Gewinne erwirtschaften kann, aber seinen Lebensunterhalt überwiegend aus einer anderen Tätigkeit zieht. Unter diesen Voraussetzungen kann einem Landwirt als Erwerber die Genehmigung nicht versagt werden, selbst wenn andere Landwirte das Land dringender benötigen. Der Behörde steht insofern keine Auswahl unter Landwirten zu. Dem Erwerb durch einen Nichtlandwirt kann die Genehmigung versagt werden, wenn ein Landwirt vorhanden ist, der das betreffende Land dringend zur Aufstockung seines Betriebes benötigt. Voraussetzung ist des weiteren, daß er bereit und in der Lage ist, den vereinbarten Kaufpreis und, sofern sich dieser in einem groben Mißverhältnis zum Wert des Grundstücks befindet, wenigstens einen angemessenen landwirtschaftlichen Preis zu zahlen.
Auch das Erwerbsinteresse von Agrargenossenschaften in den neuen Bundesländern, die zwar bereits größere Flächen, diese aber fast ausschließlich auf Pachtland bewirtschaften, wurde von mehreren Gerichten bejaht.
Nunmehr werden noch einige weitere Grundsätze wie folgt dargestellt: Die Zielsetzung des Gesetzes, agrarstrukturell nachhaltige Eigentumsverschiebungen zu verhindern, kann nicht mit dem Hinweis eines Nichtlandwirtes als Erwerber entkräftet werden, die landwirtschaftliche Überproduktion werde ohnehin durch Flächenstillegung gedrosselt.
Auch vorübergehend stillgelegte Flächen bleiben Grundstück i. S. dieses Gesetzes. Andererseits kann aber der Erwerb für Zwecke des Naturschutzes durch einen Naturschutzverband dann gerechtfertigt sein und nicht versagt werden, wenn dieser Zweck von den Landesbehörden befürwortet oder genehmigt und ggf. mit öffentlichen Mitteln gefördert worden ist (BGH, Beschl. v. 29. 11. 1996, RdL 1997 S. 47; OLG Stuttgart, Beschl. v. 25. 3. 1997, RdL 1997 S. 158).

Zu b) Eine unwirtschaftliche Verkleinerung oder Aufteilung i. S. des Gesetzes liegt i. d. R. gem. § 9 Abs. 3 dann vor, wenn durch Erbauseinandersetzung, Übergabevertrag oder eine sonstige rechtsgeschäftliche Veräußerung

(1) ein selbständiger landwirtschaftlicher Betrieb seine Lebensfähigkeit verlieren würde;

(2) ein landwirtschaftliches Grundstück kleiner als ein Hektar wird;

(3) ein forstwirtschaftliches Grundstück kleiner als dreieinhalb Hektar wird, es sei denn, daß seine ordnungsgemäße forstliche Bewirtschaftung gewährleistet erscheint;

(4) in einem Flurbereinigungsverfahren zugeteilte oder anlässlich einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Aufstockung oder Aussiedlung eines landwirtschaftlichen Betriebes erworbene Grundstücke in der Weise geteilt werden, daß die Teilung diesen Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Zweifel können entstehen, wann ein selbständiger landwirtschaftlicher Betrieb seine Lebensfähigkeit verlieren würde. Als Folge des Strukturwandels werden kleinere Betriebe aufgegeben, und ihre Flächen fallen den verbleibenden zu, sei es durch Pacht oder Kauf. In der Praxis spielt dieser Versagungsgrund heute eine geringe Rolle. Er kann jedoch zum Tragen kommen, wenn von einem Betrieb ein für ihn wichtiges Grundstück, wie z. B. ein Altenteilerhausgrundstück, veräußert werden soll (BGH, Beschl. v. 24. 11. 1993, BGHZ 124 S. 217 = NJW 1994 S. 733 = Agrarrecht 1994 S. 166).

Zu c) Ein grobes Missverhältnis zum Wert des Grundstücks wird von der Rechtsprechung i. d. R. angenommen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den ortsüblichen Verkehrswert um mehr als die Hälfte übersteigt, sofern nicht besondere Umstände eine andere Beurteilung rechtfertigen. Gegenüber einem Landwirt als Käufer greift dieser Versagungsgrund aber nicht ohne weiteres durch. Diese Vorschrift ist nämlich nur anzuwenden, wenn durch die Veräußerung nachteilige Auswirkungen auf die Agrarstruktur zu erwarten sind. Das ist bei einem Erwerb durch einen Landwirt im allgemeinen nicht der Fall. Auf Hofübergabeverträge i. S. der Höfeordnung findet diese Vorschrift nach der Rechtsprechung des OLG Celle gleichwohl entsprechende Anwendung, wenn die vom Hofübernehmer zu erbringenden Altenteils- und Abfindungsleistungen wegen ihrer Höhe nicht zu erwirtschaften sind. In Bundesländern, in denen Hofübergabeverträge nicht nach Höferecht, sondern allein nach Grundstücksverkehrsrecht zu prüfen sind, sind diese, wie unter Ziff. V ausgeführt, unter den in § 8 Nr. 2 des Gesetzes genannten Voraussetzungen ohne Prüfung der Übergabebedingungen zu genehmigen.

X. Verwaltungsverfahren
Das Grundstücksverkehrsgesetz enthält spezielle Verfahrensvorschriften, die von denen des allgemeinen Verwaltungsverfahrensrechts abweichen.

1. Antragsberechtigung
Zur Stellung des Antrages auf Genehmigung sind gem. § 3 Abs. 2 die Vertragsparteien und derjenige, zu dessen Gunsten der Vertrag geschlossen worden ist, berechtigt. Hat ein Notar den Vertrag beurkundet, so gilt dieser als ermächtigt, die Genehmigung zu beantragen. Ihm sind dann auch die Entscheidungen zuzustellen.

2. Entscheidungsfristen
Die Entscheidung über die Genehmigung ist gem. § 6 Abs. 1 binnen eines Monats nach Eingang des Antrages und der Urkunde über das zu genehmigende Rechtsgeschäft bei der örtlich zuständigen Genehmigungsbehörde zu treffen. Kann die Prüfung des Antrages in dieser Zeit nicht abgeschlossen werden oder hat die Genehmigungsbehörde eine Erklärung über die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts nach § 12 herbeizuführen, so ist vor Ablauf der Frist dem Veräußerer ein Zwischenbescheid zu erteilen; durch den Zwischenbescheid verlängert sich die Frist auf zwei Monate und, falls die bezeichnete Erklärung herbeizuführen ist, auf drei Monate. Die Genehmigung gilt als erteilt, falls nicht binnen der genannten Frist die Genehmigungsbehörde eine Entscheidung oder eine Mitteilung über die Verlängerung der Frist dem Veräußerer zustellt.

3. Erklärung und Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts
Liegen die Voraussetzungen vor, unter denen nach dem ReichssiedlungsG das Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann, so hat die Genehmigungsbehörde, bevor sie über den Antrag auf Genehmigung entscheidet, den Vertrag der Siedlungsbehörde zur Herbeiführung einer Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die vorkaufsberechtigte Stelle vorzulegen. Erklärungen der vorkaufsberechtigten Stelle über die Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Genehmigungsbehörde gem. § 21 außer dem Verpflichteten auch dem Käufer und demjenigen mitzuteilen, zu dessen Gunsten der Kaufvertrag geschlossen worden ist. Die Mitteilung ist mit einer Begründung darüber zu versehen, warum die Genehmigung der Veräußerung nach § 9 zu versagen wäre, und zuzustellen.

4. Anhörung der land- und forstwirtschaftlichen Berufsvertretung
Die Genehmigungsbehörde hat gem. § 19 vor der Entscheidung über einen Genehmigungsantrag die nach Landesrecht bestimmte land- und forstwirtschaftliche Berufsvertretung zu hören.

5. Begründung, Zustellung und Rechtsbehelfsbelehrung
Entscheidungen, gegen die ein Antrag auf gerichtliche Entscheidung zulässig ist, sind zu begründen und zuzustellen. Dabei sind die Beteiligten über die Zulässigkeit des Antrags auf gerichtliche Entscheidung, über die Stelle, bei der er zu stellen ist, sowie über Form und Frist des Antrages zu belehren.
Die Antragsfrist beginnt nicht vor der Belehrung, spätestens aber fünf Monate nach der Zustellung der Entscheidung der Genehmigungsbehörde.

6. Nachweis beim Grundbuchamt, Zeugnis der Genehmigungsbehörde
Eine Rechtsänderung aufgrund einer genehmigungsbedürftigen Veräußerung darf gem. § 7 in das Grundbuch erst eingetragen werden, wenn dem Grundbuchamt die Unanfechtbarkeit der Genehmigung nachgewiesen wird. Hierüber hat die Genehmigungsbehörde gem. § 6 Abs. 3 auf Antrag ein Zeugnis zu erteilen. Ist zur Veräußerung eine Genehmigung nicht notwendig, so hat die Genehmigungsbehörde gem. § 5 auf Antrag ebenfalls ein Zeugnis zu erteilen.

XI. Antrag auf gerichtliche Entscheidung
Wenn die Genehmigungsbehörde eine Genehmigung versagt oder unter Auflagen oder Bedingungen erteilt, oder ein Zeugnis oder eine Bescheinigung verweigert, können die Beteiligten binnen zwei Wochen nach Zustellung Antrag auf Entscheidung durch das zuständige Landwirtschaftsgericht stellen. Das Gericht kann gem. § 22 Abs. 3 die Entscheidungen treffen, die auch die Genehmigungsbehörde treffen kann. Es entscheidet nach § 21 des Gesetzes über das gerichtliche Verfahren in Landwirtschaftssachen durch begründeten Beschluß. Gegen seinen Beschluß ist gem. § 22 des genannten Gesetzes die sofortige Beschwerde zum Oberlandesgericht und gegen dessen Beschluß unter bestimmten Voraussetzungen die Rechtsbeschwerde zum Bundesgerichtshof möglich. Die genannten Gerichte haben gem. § 32 des genannten Gesetzes nicht nur die Genehmigungsbehörde, sondern auch die land- und forstwirtschaftliche Berufsvertretung zu hören und zu einer mündlichen Verhandlung zu laden.

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