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Kündigung und Entschädigung bei Garagengrundstücken

15.02.2001

Das Schuldrechtsanpassungsgesetz kennt eine Sonderregelung für unbebaute und mit Garagen bebaute Grundstücke. Vom 01. Januar 2000 an kann eine Kündigung bei unbebauten und mit Garagen bebauten Grundstücken auch darauf gestützt werden, dass das Grundstück einem besonderen Investitionszweck (z.B. Schaffung und Erhaltung von Wohnraum) zugeführt wer-den soll (§ 23 Abs. 6 Schuldrechtsanpassungsgesetz).
Wichtig: Der im SchuldRAnpG geregelte besondere Kündigungsschutz endet für unbebaute und mit Garagen bebaute Grundstücke generell am 31.12.2002, auch wenn der Nutzer am 03. Oktober 1990 bereits das 60. Lebensjahr vollendet hatte. Danach gelten für diese Grundstücke nur noch die allgemeinen Kündigungsbestimmungen des BGB.
Kündigt der Grundstückseigentümer, hat dieser eine angemessene Entschädigung dann an den Nutzer zu zahlen, wenn das Grundstück durch die Bebauung eine Werterhöhung erfahren hat. Wenn der Grundstücksnutzer kündigt, gibt er zu erkennen, dass er an einer weiteren Nutzung des Bauwerks nicht mehr interessiert ist. Der Grundstückseigentümer muss eine Entschädi-gung nur dann zahlen, wenn ihm durch die Investition des Nutzers ein Vermögensvorteil zu-fließt.
Wird durch den Grundstückseigentümer die Garagennutzung fortgesetzt, entspricht dieses Handeln dem Zeitwert des Bauwerks. Ist allerdings eine rentablere als die bisherige Nutzung möglich, dürfte das vom Nutzer errichtete Bauwerk in aller Regel zu beseitigen sein. Dem Grundstückseigentümer fließt dann kein Vermögenswert zu, den er durch Vermietung oder Verkauf des Grundstücks noch realisieren könnte.
Die Kosten für den Abbruch eines vom Nutzer errichteten Bauwerks trägt grundsätzlich der Grundstückseigentümer (§15 Abs. Satz 1 SchuldRAnpG). Die Abbruchkosten sind zwischen Grundstückseigentümer und Nutzer dann zu teilen, wenn der Nutzer kündigt oder durch sein Verhalten Anlass zu einer fristlosen Kündigung gegeben hat und der Abbruch innerhalb eines Jahres nach Vertragsbeendigung tatsächlich durchgeführt wird. Durch die Kostenteilung sol-len beide Parteien zu einer Minimierung der Abrisskosten angehalten werden.
Ein Grundstückseigentümer hatte auf die Frage des Nutzers, ob er denn nun die Garage abrei-ßen müsse, mit Nein geantwortet. Er wäre ja nicht so sehr an dem Stück Grundstück interes-siert, sondern an der Garage. Er benötige diese, um das Haus des Vaters, welches gegenüber dem Grundstück liege, veräußern zu können. Das Haus habe selbst keine Garage und keine Einfahrt und somit auch keine Möglichkeit der Abstellung eines Fahrzeuges.
Das ist eigentlich ein klassischer Fall. Da hier der Grundstückseigentümers gekündigt hatte, hat dieser dem Garageneigentümer eine angemessene Entschädigung zu zahlen, denn sein Grundstück hat durch die Garagenbebauung eine Werterhöhung erfahren.


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