• Anschrift:
    Bundesverband
    Deutscher Landwirte e.V.
    Dresdner Straße 46
    09526 Dittmansdorf
zurück

Rechtsprechung zur Eigenbedarfskündigung
Pressemitteilung vom 03.02.2005


BGB §§ 571 a.F., 593 b (Kündigungsrecht)
Leitsatz:
Ein in einem Landpachtvertrag vereinbartes Kündigungsrecht des Verpächters für den Fall des Eigenbedarfes geht im Falle des Eintritts des Grundstückserwerbers in den Landpachtvertrag nach §§ 571 BGB a.F. (566 BGB n.F.), 593 b BGB grundsätzlich auf diesen über (entgegen OLG Naumburg, Urt. v. 8. 1. 2004, 2 U (Lw) 9(03, OLGR Naumburg 2004, 305).
OLG Dresden, Urt. v. 28.10. 2004 – U XV 1284/04 – (157/04) –
Die Kläger, Vater und Sohn, kündigten den Landpachtvertrag unter Berufung auf Eigenbedarf gem. § 7 Abs. 5 des Pachtvertrages. Das Landwirtschaftsgericht hatte der Herausgabeklage stattgegeben. Der Pächter blieb am OLG in der Berufung ohne Erfolg.

Aus den Gründen:
Das OLG bestätigte den Anspruch auf Herausgabe des Pachtlandes. Den Klägern stand ein vertragliches Sonderkündigungsrecht wegen Eigenbedarfes aus § 7 Abs. 5 des Vertrages zu, weil dem Verpächter im Landpachtvertrag Nr.2 vom 26. 1. 1995 ein solches Kündigungsrecht in § 7 Abs. 5 eingeräumt wurde und die Kläger am 24. 11. 1998 gem. §§ 571 BGB a.F., 593 b BGB in den Vertrag auf Verpächterseite eingetreten sind. Soweit die Beklagte unter Bezugnahme auf das Urteil des OLG Naumburg vom 8. 1. 2004 (2 U [LW] 9/03, OLGR Naumburg 2004, 305) die Auffassung vertritt, das Kündigungsrecht wegen Eigenbedarf sei hinsichtlich seines Überganges personenbezogen dahin zu verstehen, dass nur dem ursprünglichen Verpächter das Recht zur Kündigung zustehen soll, wenn er die Flächen für sich benötigt, ist dem nach Auffassung des Senats nicht zu folgen. Vielmehr haben die Kläger mit Eintritt in den Landpachtvertrag Nr.2 am 24. 11. 1998 auf Verpächterseite auch das Sonderkündigungsrecht erworben.
Der Pachtparkagraf 571 BGB a.F. enthält eine Durchbrechungsvorschrift des allgemeinen schuldrechtlichen Grundsatzes, dass Rechte und Pflichten nur zwischen den am Schuldverhältnis beteiligten Personen entstehen und stellt damit eine Ausnahmeregelung dar.
Vor In-Kraft-Treten des BGB herrschte hinsichtlich der Frage, welche Auswirkung die Veräußerung des Miet- bzw. Pachtgegenstandes auf den Miet- bzw. Pachtvertrag hat, in Deutschland eine Rechtszersplitterung. Während im gemeinen Recht der Grundsatz „Kauf bricht Miete“ galt, enthielten das preußische Recht und das französische Recht (Code Civil), welche in den linksrheinischen Gebieten galt, jeweils Regelungen, die dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ entsprachen. Der Gesetzgeber entschloß sich für das Deutsche Reich, für die Einführung des Grundsatzes „Kauf bricht nicht Miete“, und zwar in erster Linie als Mieterschutz gegen die vorzeitige „Austreibung“ durch den Erwerber.
Aus dieser Entstehungsgeschichte folgt, dass der Zweck des § 571 BGB a.F. dahin geht, einer Schlechterstellung des Mieters durch die Veräußerung vorzubeugen, nicht aber darin, das Miet- oder Pachtverhältnis insgesamt zu verändern. Die Wirkung des § 571 BGB a.F. besteht danach darin, dass im Augenblick des Eigentumsüberganges kraft Gesetzes ein neues Miet- oder Pachtverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstückes und dem Mieter oder Pächter entsteht, und zwar uneingeschränkt mit demselben Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat. Zu den Rechten, in welche der Erwerber eintritt, gehört alles, was das jeweilige Miet- oder Pachtverhältnis in seiner konkreten Gestaltung aufgrund der konkreten Vereinbarungen und nach den gesetzlichen Vorschriften ausmacht. Demzufolge geht auch ein in einem Miet- oder Pachtvertrag vereinbartes Sonderkündigungsrecht grundsätzlich auf den Erwerber über.

Keine Verpachtung an Dritte, sondern eigene Fruchtziehung
Das OLG Dresden widerspricht damit dem OLG Naumburg. „Nach Ansicht des erkennenden Senats überbetont das OLG Naumburg die Schutzwürdigkeit des Pächters dann, wenn er – wie hier – den Inhalt des Pachtvertrages selbst bestimmt hat. Der Pächter hat es dann durch entsprechende Formulierung der Eigenbedarfsklausel in der Hand, klarzustellen, dass das Eigenbedarfskündigungsrecht im Vertrag nur für den ersten Verpächter gelten soll. Dieser Umstand ist für den vom Senat zu beurteilenden Sachverhalt deshalb besonders auffällig, weil es sich beim Eigenbedarfskündigungsrecht in § 7 Abs. 5 des Vertrages um eine von der Beklagten formularmäßig verwendete Klausel handelt.“
Das OLG stellte aber auch klar, daß der Eigenbedarf der Kläger tatsächlich besteht muß. Das Vorliegen von Eigenbedarf setze voraus, dass die betroffene Fläche nicht durch eine Verpachtung an Dritte, sondern zur eigenen Fruchtziehung genutzt werden soll. Die genannte Voraussetzung sei erfüllt, weil die Kläger vorgetragen haben, sie würden die Flächen zur Aufstockung des familiären Nebenerwerbsbetriebes benötigen, ohne dass die Beklagte diesem Vortrag in erheblicher Weise entgegengetreten wäre.

zurück